Regulation of the sale of buildings and real estate units under construction, protection of purchasers’ rights, and ensuring that real estate developers fulfill their obligations in Palestine: Comparative analytical study
DOI:
https://doi.org/10.59992/IJLRS.2026.v5n5p4Keywords:
Contract for the Sale of Buildings Under Construction, off-Plan Sale, Purchaser GuaranteesAbstract
The contract for the sale of buildings under construction is considered a relatively modern type of contract that has increasingly spread in the Palestinian real estate market, due to the growing demand for residential apartments and commercial buildings, as well as the tendency of investors and developers to sell units prior to the completion of their construction in order to obtain the necessary financing to complete the project. However, this type of sale raises significant legal issues related to the guarantees afforded to the purchaser, particularly in light of the absence of specific legislation regulating such transactions in Palestine, especially since, according to the general rules of the Majalla of Legal Provisions applicable in Palestine, the sale of a non-existent object is deemed void. Therefore, this study aims to clarify the extent to which this contract can be considered a sale, to identify the guarantees granted to the purchaser under the legislation in force in Palestine, to reveal the shortcomings therein and compare them with certain legislations that have regulated this type of contract, and finally to present a legislative perspective to address this legal gap.
References
القوانين والتشريعات:
1. قانون 44.00 المغربي المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز الصادر سنة 2002.
2. القانون الإماراتي رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي.
3. قانون البحرين رقم 28 لسنة 2014 في شأن التطوير العقاري
4. قانون التسجيل العقاري في ابو ظبي قانون رقم 3 لسنة 2005.
5. قانون التصرف بالأموال غير المنقولة لسنة 1953.
6. قانون التطوير العقاري في دبي القانون رقم 6 لسنة 2019.
7. قانون التنمية العقارية القطري رقم (6) لسنة 2014
8. قانون السجل العقاري في دبي رقم 13 لسنة 2008.
9. القانون الفرنسي رقم 547 الصادر في 7 تموز لعام 1967 الخاص ببيوع المباني تحت الإنشاء.
10. القانون المدني الأردني رقم (43) لسنة 1976، المنشور في الصفحة (29 من العدد (2645)، المنشور في الجريدة الرسمية الأردنية، الصادر بتاريخ 1/8/1976.
11. القانون المدني العراقي.
12. القانون المدني المصري رقم (131) لسنة 1948، صدر بقصر القبة في 9 رمضان سنة 1367 ه المنشور في الجريدة الوقائع المصرية، العدد (108)، الصادر بتاريخ 16/7/1948.
13. قانون الملكية العقارية الأردني رقم 13 لسنة 2019، المنشور في الجريدة الرسمية عدد 5573، بتاريخ 16/5/2019.
14. قانون تسوية الأراضي والمياه رقم 40 لسنة 1968.
15. قانون حسابات الضمان للمشاريع العقارية القانون الاتحادي رقم (8) لسنة 2007.
16. قانون رقم (6) لسنة 2014 بتنظيم التطوير العقاري حيث يعد هذا القانون من التشريعات السياسية التي تنظم عمليات التطوير العقاري في قطر.
17. قانون رقم 09-11 المحدد للقواعد المنظمة لنشاطات الترقية العقارية.
18. قانون ملكية الطوابق والشقق الأردني رقم 25 لسنة 1968، المنشور في الجريدة الرسمية الأردنية، العدد 2085، الصادر بتاريخ 16/4/1968.
19. قانون ملكية العقارات المشتركة في إمارة ابو ظبي القانون رقم 19 لسنة 2005.
20. قانون ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي قانون رقم 7 لسنة 2006.
21. القرار الوزاري العماني رقم 2010/72 بشأن تنظيم بيع الوحدات العقارية على الخريطة
22. قرار مجلس الوزراء السعودي رقم 536، لسنة 2016.
23. قرار مجلس الوزراء رقم 13 لسنة 2014.
24. لائحة "وافي " التنفيذية.
25. مجلة الأحكام العدلية العثمانية الصادرة عن مجلس شورى الدولة العثمانية ورسمت بمرسوم السلطان العثماني عبد العزيز بن محمود الثاني في عام 1286 ه الموافق لسنة 1869، وتوطد نفاذها في عام 1293 هـ الموافق لسنة 1867.
الكتب:
1. سلطان، أنور. (د.ت). البيع في القانون المدني. دار المطبوعات الجامعية.
2. عبد اللطيف، محمد. (د.ت). البيع والإيجار في القانون المدني. دار النهضة العربية.
3. سعيد، محمد القطب مسعد، (2020)، أحكام عقد البيع على الخريطة، جامعة الأزهر، مصر.
4. الويمل، غازي، والصرايرة، ابراهيم، (2024)، التأصيل القانوني لعقد البيع على الخريطة وفق قانون الملكية العقارية الأردني، جامعة الزيتونة، الأردن.
5. السنهوري، عبدالرازق، (1964)، الوسيط في شرح القانون المدني المصري، دار إحياء التراث العربي للنشر، م.1، لبنان.
6. سيوار، محمد وحيد الدين، (1966)، عقود البيع والإيجار في القانون المدني الأردني، دار الثقافة للنشر
7. مرقس، سليمان، (1988)، الوافي في شرح القانون المدني، ط5، القاهرة، دار النشر للجامعات المصرية، ج.2.
8. العموري، يوسف، (2016)، حماية المشتري في عقد بيع عقار تحت الإنشاء، دار الحلب للطباعة والنشر، م.1، ط.1، لبنان.
9. عبد الله، محمد صديق محمد، (2017)، النظام القانوني لعقود العقارات على الخرائط، جامعة المنصورة، مصر.
10. الصياد، سلوى عبد العزيز شعبان (2021)، الاتفاق التمهيدي لعقد بيع الوحدات السكنية تحت الإنشاء، جامعة المنوفية، مصر.
11. العلي، إيمان عبد الفتاح عودة (2021)، الطبيعة القانونية للعقد الابتدائي وأثره كضمانة للبائع والمشتري في عقد بيع الشقق والمباني قيد الإنشاء، القاهرة، مصر.
الرسائل العلمية:
1. الصرايرة، عاصم سليمان يوسف (2013): حماية المشتري في بيع الشقق والطوابق قيد الإنشاء، جامعة مؤتة، الأردن.
2. المجالي، موسى النظام (2017): التنظيم القانوني لعقد بيع عقار تحت الإنشاء، دراسة مقارنة، جامعة الشرق الأوسط، عمان، الأردن.
3. أبو دان، أحمد محمود (2022): عقد بيع العقار على الخارطة، رسالة ماجستير، جامعة الأزهر، غزة.
4. الحجايا، هايل عوض سميحان (2021): الإعلان عن مشروع بيع المباني تحت الإنشاء كأحد ضمانات المشتري قبل التعاقد، رسالة ماجستير، جامعة القاهرة، كلية الحقوق، الخرطوم.
5. العزام، محمد عليان (2014): الطبيعة القانونية لعقد بيع البناء على الخارطة وضماناته، دراسة مقارنة، جامعة البحرين، البحرين.
6. يونس، صالح قويدر بني يونس (1999): ضمان عيوب المبيع الخفية، دراسة تحليلية مقارنة، رسالة ماجستير، الجامعة الأردنية، عمان، الأردن.
7. إعمر، تسيبة (2019): الآليات القانونية لحماية المشتري في عقد البيع على التصاميم، أطروحة دكتوراه، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة أحمد دراية، آدرار.
8. زوبة، عز الدين (2013): خصوصية عقد بيع العقار على التصاميم عن عقد البيع العادي، كلية الحقوق، جامعة الحقوق، جامعة الجزائر، الجزائر.
9. الزحمى، حمد راشد حمد (2023): الالتزام بالمطابقة في بيع المباني تحت الإنشاء، دراسة تحليلية تأصيلية، جامعة دمياط، دمياط، مصر.
10. علي مصطفى راتب حسن، الإطار القانوني لبيع عقار على الخارطة، دراسة مقارنة، المجلة القانونية، المجلد 19، العدد 2 فبراير 2024.
11. سمحان، هناء سميح سعيد (2023)، بيع العقار في طور الإنجاز في ضوء قانون الملكية العقارية الأردني رقم 13 لسنة 2019، رسالة ماجستير، الأردن، المفرق، جامعة آل البيت.
12. عبد الشهيب، أحمد خليل (2017)، الوعد ببيع عقار في ضوء القانون الأردني والقانون العراقي، رسالة ماجستير، جامعة الشرق الأوسط، عمان، الأردن.
13. قنديل، ثناء جودة محمد (1999): الوعد بالتعاقد، دراسة مقارنة، رسالة دكتوراه، جامعة عين شمس، القاهرة، مصر.
14. البشتاوي، مهند شوكت (2017)، الأحكام الناظمة لعقد بيع بناء تحت الإنشاء في التشريع الأردني وتشريع إمارة دبي: دراسة مقارنة، رسالة ماجستير، جامعة اليرموك، الأربد، الأردن.
15. الحيارى، أحمد إبراهيم حسين (2009)، حماية المشتري في بيع بناء تحت الإنشاء: دراسة مقارنة بين القانونين الفرنسي والأردني، جامعة الكويت، الكويت.
16. عمر، سيبل جعفر حاجي (2011)، ضمانات عقد بيع المباني قيد الإنشاء، دراسة مقارنة، رسالة ماجستير، جامعة صلاح الدين، أربيل، العراق.
17. العلي، إيمان عبد الفتاح عودة (2021)، الطبيعة القانونية لعقد بيع الشقق والمباني قيد الإنشاء، دراسة مقارنة بين القانون الأردني والمصري، جامعة القاهرة، القاهرة، مصر.
18. عبد الحكم، محمود (2002)، الوعد بالتعاقد، دراسة تحليلية مقارنة، مجلة البحوث القانونية والاقتصادية، كلية الحقوق، جامعة المنصورة، مصر.
19. الحيارى، أحمد ابراهيم حسن، (2019)، حماية المشتري في بيع بناء تحت الإنشاء، دراسة مقارنة بين القانونين الفرنسي والأردني، جامعة الكويت.
20. العزام، محمد عليان، (2014)، الطبيعة القانونية لعقد بيع البناء على الخارطة وضماناته، دراسة مقارنة، جامعة البحرين، البحرين.
21. إعمر، نسيبه، (2019)، الآليات القانونية لحماية المشتري في عقد البيع على التصاميم، أطروحة دكتوراه، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة احمد داريه، آدرار.
22. أبو دان، أحمد محمود، (2022)، عقد بيع العقار على الخارطة، رسالة ماجستير، جامعة الأزهر، غزة.
23. الزحمى، حمد راشد حمد، (2023)، الالتزام بالمطابقة في بيع المباني تحت الإنشاء، دراسة تحليلية تأصيلية، جامعة دمياط، مصر.
24. ياسين، أديب أحمد أديب، (2022)، الإطار القانوني لعقد بيع العقار على الخارطة، دراسة مقارنة، جامعة النجاح الوطنية، فلسطين.
25. علي، مصطفى راتب حسن. (2024). الإطار القانوني لبيع العقار على الخارطة: دراسة مقارنة. المجلة القانونية، 19(2)، 993–1086.
26. الحشيمي، لينا جميل، (2014)، بيع العقارات تحت الإنشاء، دراسة مقارنة، المؤسسة الحديثة للكتاب، لبنان.
27. محمد، يوسف (2014)، حماية المشتري في عقد بيع المباني قيد الإنشاء، دراسة مقارنة، الجامعة الإسلامية، خلدة، لبنان.
28. السحلي، محمود (2021)، العلاقة التعاقدية بين المطور العقاري والمشتري (دراسة مقارنة لعقد البيع على الخريطة)، دراسة مقارنة، جامعة الإسكندرية، مصر.
29. عبدالله، محمد صديق محمد، (2017)، النظام القانون لعقود العقارات على الخرائط: دراسة تحليلية مقارنة، جامعة المنصورة، مصر.
30. عبد الشهيب، أحمد خليل، (2017)، الوعد ببيع عقار في ضوء القانون الأردني والقانون العراقي، رسالة ماجستير، جامعة الشرق الأوسط الأردن.
31. البشتاوي، مهند شوكت، (2017)، الأحكام الناظمة لعقد بيع بناء تحت الإنشاء في التشريع الأردني وتشريع إمارة دبي: دراسة مقارنة، رسالة ماجستير جامعة اليرموك، الأردن.
32. الصرايرة، عاصم سليمان يوسف، (2013)، حماية المشتري في بيع الشقق والطوابق قيد الإنشاء، رسالة ماجستير جامعة مؤتة، الأردن.
33. المجالي، موسى، (2018)، التنظيم القانوني لعقد بيع عقار تحت الإنشاء دراسة مقارنة (رسالة ماجستير)، جامعة الشرق الأوسط، الأردن.
34. النعيمي، ضحى محمد سعيد، (2012)، مفهوم بيع العقار على الخريطة وتكييفه القانوني: دراسة مقارنة، جامعة الإمارات، الإمارات.
35. سبيل، عمر، (2014)، ضمانات عقد بيع المباني قيد الإنشاء، دراسة مقارنة، دار الأوائل للطباعة والنشر، م.1، ط.1، العراق.
36. السحلي، محمود، (2021)، العلاقة التعاقدية بين المطور العقاري والمشتري (دراسة مقارنة لعقد البيع على الخريطة، جامعة الإسكندرية، مصر.
37. مونة، مقلاتي (2017)، التأصيل القانوني لعقد بيع المباني قيد الإنشاء، دراسة مقارنة، جامعة 8 ماي 1948 قالمة، الجزائر.
38. يوسف، محمد، (2014)، حماية المشتري في عقد بيع المباني قيد الإنشاء، دراسة مقارنة، الجامعة الإسلامية، خلدة، لبنان.
39. عبد الله، محمد صديق محمد، (2017)، النظام القانوني لعقود العقارات على الخرائط، دراسة تحليلية مقارنة، جامعة المنصورة، مصر.
40. العلي، إيمان (2021): ضمانات عقد بيع الشقق والمباني قيد الإنشاء في القانون الأردني دراسة مقارنة مع القانون المصري، دراسة مقارنة، جامعة القاهرة، مصر.
41. علي، علاء حسين، (2011)، عقد المباني تحت الإنشاء دراسة مقارنة، منشورات زين الحقوقية، م.1، ط.1، العراق.
المصادر الأجنبية:
1. ArticleL 265_10_1 du code de la construction et de lhabition.
قرارات المحاكم:
1. قرار محكمة التمييز الأردنية رقم 3503/2007 الذي صدر بتاريخ 10/8/2008.
2. قرار محكمة التمييز الأردنية حقوق رقم 66/79، مجلة نقابة المحاميين الأردنيين لسنة 1979، لسنة 1927.
3. قرار محكمة النقض الفلسطينية رقم 15 لسنة 2009 المفصولة بتاريخ 22/12/2009.
4. قرار محكمة النقض الفلسطينية في النقض المدني رقم 20/2009 الصادر بتاريخ 13/5/2009.
5. قرار محكمة النقض الفلسطينية المنعقدة في رام الله رقم 20/2009 المفصولة بتاريخ 13/5/2009.
6. قرار محكمة النقض الفلسطينية رقم 1283/2016 الصادر بتاريخ 26/2/2019.
7. قرار محكمة النقض الفلسطينية رقم 290/2010 الصادر بتاريخ 1/6/2011.
8. قرار محكمة النقض الفلسطينية رقم 279/2016 الصادر بتاريخ 19/3/2018.
9. قرار محكمة النقض الفلسطينية رقم 241/2008 الصادر بتاريخ 14/1/2009.
10. قرار محكمة الاستئناف رقم 147/2017 الصادر بتاريخ 28/3/2017.
11. قرار محكمة النقض الفلسطينية، حقوق، رقم 100 لسنة 2004.
12. قرار محكمة النقض الفلسطينية، حقوق، رقم 22 لسنة 2004.
13. قرار محكمة النقض الفلسطينية، حقوق، رقم 186 لسنة 2004.
14. قرار محكمة التمييز الأردنية في قرارها رقم 1755/2015.
15. قرار محكمة بداية رام الله رقم 143/2020.
16. قرار محكمة التمييز الأردنية في قرار رقم 2438/2016.
